Die Dichtewerte (1–5) auf den Spielkarten zeigen, wie intensiv ein Stadtbaustein genutzt wird. Hier erklären wir die Kennzahlen dahinter und wie daraus die Stufen abgeleitet werden: In Wohnen/Arbeiten/Bildung/Handel basieren sie auf Werten pro Hektar (WE/ha, AP/ha, BA/ha, VF/ha), in der Kategorie Nutzungsmischung steht die Stufe für die Anzahl kombinierter Nutzungen. Unten findest du außerdem die beiden Planungskennzahlen GRZ und GFZ. Weitere Begriffe findest du im Glossar.
Formel: WE/ha = Anzahl Wohneinheiten ÷ Grundstücksfläche in ha
Grundidee: Wenn die Anzahl der Wohneinheiten bekannt ist, rechnest du direkt. Wenn nicht, schätzen wir sie aus der Gebäudefläche (BGF).
Die Anzahl Wohneinheiten pro Hektar (WE/ha) misst die Wohnungsdichte. Sie variiert stark zwischen locker bebauten Einfamilienhausgebieten und kompakten Stadtquartieren:
(1) Sehr geringe Dichte (< 20 WE/ha): Entspricht dünn besiedelten Randlagen mit überwiegend Einfamilienhäusern oder Dorfstrukturen.
(2) Geringe Dichte (20–40 WE/ha): Typisch für suburbane Wohnquartiere mit Reihenhäusern oder Mischungen aus Ein- und kleinen Mehrfamilienhäusern.
(3) Mittlere Dichte (40–70 WE/ha): Entspricht gängigen Geschosswohnungsbau-Quartieren in deutschen Städten. Viele Nachkriegs- und Neubaugebiete erreichen Werte in diesem Bereich.
(4) Hohe Dichte (≈ 70–150 WE/ha): Charakteristisch für gründerzeitliche Blockbebauung oder dichte städtische Quartiere.
(5) Sehr hohe Dichte (> 150 WE/ha): Ausnahmefälle mit extrem kompakter Wohnbebauung wie innerstädtische Hochhausprojekte.
Formel: AP/ha = Anzahl Arbeitsplätze ÷ Grundstücksfläche in ha
Grundidee: Wenn Arbeitsplätze bekannt sind, rechnest du direkt. Wenn nicht, schätzen wir sie aus der Gebäudefläche (BGF) und einem Richtwert.
Die Arbeitsplätze pro Hektar (AP/ha) zeigen, wie viele Arbeitsplätze auf einer Fläche konzentriert sind. Die Werte unterscheiden sich stark je nach Nutzungstyp und Bauweise:
(1) Sehr gering (< 50 AP/ha): Kleine Bürogebäude oder Gewerbegebäude in weitläufigen Industrieparks oder Randgebieten.
(2) Gering (50–200 AP/ha): Kleinere Bürogebäude oder Gewerbebauten in Gewerbegebieten oder Ortsrandlagen.
(3) Mittel (200–400 AP/ha): Mittelgroße Bürogebäude und gewerbliche Nutzungseinheiten in urbanen Bereichen mit höherer Bebauungsdichte.
(4) Hoch (400–800 AP/ha): Höher verdichtete Bürohochhäuser und mittelgroße Gewerbeparks in städtischen Zentren.
(5) Sehr hoch (> 800 AP/ha): Sehr kompakte und mehrgeschossige Bürogebäude mit maximaler Grundstücksausnutzung.
Formel: BA/ha = Anzahl Bildungsadressaten ÷ Grundstücksfläche in ha
Grundidee: Wenn die Zahl der Lernenden/Betreuten bekannt ist, rechnest du direkt. Wenn nicht, schätzen wir sie aus der Gebäudefläche (BGF) und einem Richtwert.
Als Bildungsadressaten pro Hektar werden alle Personen gezählt, die in einem Gebiet Bildungsangebote nutzen (von Kindergartenkindern bis Studierende):
(1) Sehr gering (< 200 BA/ha): Kleine Bildungseinrichtungen wie einzelne Grundschulen oder kleine Kitas in ländlichen Kontexten.
(2) Gering (200–400 BA/ha): Bildungseinrichtungen mittlerer Größe wie Realschulen oder Gymnasien in urbanisierten Stadtteilen.
(3) Mittel (400–600 BA/ha): Größere Schulen oder Hochschulen mit höherer Schüler- oder Studierendenzahl in städtischen Vierteln.
(4) Hoch (600–800 BA/ha): Größere Bildungsanlagen wie Hochschul-Komplexe in hochverdichteten urbanen Gebieten.
(5) Sehr hoch (> 800 BA/ha): Sehr kompakte und mehrgeschossige Bildungseinrichtungen mit maximaler Nutzung.
Formel: VF/ha = Verkaufsfläche in m² ÷ Grundstücksfläche in ha
Grundidee: Wenn die Verkaufsfläche bekannt ist, rechnest du direkt. Wenn nicht, schätzen wir sie aus der Gebäudefläche (BGF).
Die Verkaufsflächendichte misst die Einzelhandelsfläche (m² Verkaufsfläche) pro Hektar:
(1) Sehr gering (< 2.000 m²/ha): Eingeschossige Gebäude mit hohem Parkplatzanteil wie Supermärkte.
(2) Gering (2.000–4.000 m²/ha): Kleine bis mittlere Einzelhandelsflächen in Stadtteilzentren.
(3) Mittel (4.000–6.000 m²/ha): Shopping-Zentren mit höherer Geschossigkeit aber großen Parkflächen.
(4) Hoch (6.000–10.000 m²/ha): Stadtteilzentren und Innenstädte mit mehrgeschossigen Geschäften.
(5) Sehr hoch (> 10.000 m²/ha): Innenstadt-Kernlagen mit maximaler Ausnutzung, bis zu 15.000 m²/ha in Top-Einkaufslagen.
Formel: GRZ = (Gebäudegrundfläche + Nebenanlagen) ÷ Grundstücksfläche
Die Grundflächenzahl gibt an, welcher Anteil eines Grundstücks überbaut werden darf. Eine GRZ von 0,4 bedeutet: Auf einem 1.000 m² Grundstück dürfen maximal 400 m² Grundfläche durch Gebäude und Nebenanlagen belegt werden.
Was zählt alles zur GRZ? Neben der Gebäudegrundfläche werden auch Nebenanlagen eingerechnet: Garagen, Stellplätze, Zufahrten, Terrassen und sonstige befestigte Flächen (nach BauNVO §19). Wichtig: Nebenanlagen dürfen die GRZ um bis zu 50% überschreiten, jedoch insgesamt maximal 0,8 erreichen (§19 Abs. 4 BauNVO).
(1) Sehr niedrig (0,1–0,2): Villengebiete mit großen Gärten und lockerer Bebauung.
(2) Niedrig (0,2–0,4): Typische Einfamilienhausgebiete mit Vorgärten und Abstandsflächen.
(3) Mittel (0,4–0,6): Geschosswohnungsbau mit Grünflächen zwischen den Gebäuden.
(4) Hoch (0,6–0,8): Innerstädtische Bebauung, Blockrandbebauung mit wenig Freifläche.
(5) Sehr hoch (0,8–1,0): Kerngebiete mit maximaler Grundstücksausnutzung.
Hinweis: Die GRZ sagt nichts über die Höhe aus – ein eingeschossiger Bau mit GRZ 0,8 hat dieselbe Grundfläche wie ein Hochhaus mit GRZ 0,8.
Formel: GFZ = Summe aller oberirdischen Geschossflächen ÷ Grundstücksfläche
Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche gebaut werden darf. Eine GFZ von 1,2 bedeutet: Auf einem 1.000 m² Grundstück dürfen insgesamt 1.200 m² Geschossfläche entstehen (z.B. 3 Geschosse à 400 m²). Hinweis: Nicht alle Flächen zählen zur GFZ – nach §20 BauNVO bleiben u.a. Kellergeschosse, Garagen unter der Geländeoberfläche und bestimmte Nebenanlagen unberücksichtigt.
(1) Sehr niedrig (0,2–0,4): Lockere Bebauung, eingeschossige Gebäude mit großen Freiflächen.
(2) Niedrig (0,4–0,8): Wohngebiete mit 2–3 geschossiger Bebauung.
(3) Mittel (0,8–1,6): Urbane Wohngebiete mit 4–6 Geschossen.
(4) Hoch (1,6–2,4): Mischgebiete und Geschäftszentren mit höherer Bebauung.
(5) Sehr hoch (2,4+): Kerngebiete und Hochhausstandorte mit maximaler Ausnutzung.
Hinweis: GRZ und GFZ zusammen bestimmen die Bauform – niedrige GRZ mit hoher GFZ ergibt ein Hochhaus, hohe GRZ mit niedriger GFZ ergibt flächige Bebauung.